一、不可抗力导致当事人可自行通知解除且免责；情势变更须当事人请求法院或仲裁解除或变更，是否免责由法院或仲裁裁量。

不可抗力导致的法律后果是当事人的当然免责，因不可抗力导致合同不能履行或无法履行的，当事人有权通知对方当事人解除合同，合同自通知到达对方时解除，并可免予承担履行义务和违约责任。 

情势变更导致的法律后果，并不当然免除该当事人对对方当事人的赔偿或补偿责任。情势变更原则只是赋予了当事人依法请求变更或解除合同关系并免责的权利，而最终是否变更或解除合同并免责，取决于人民法院或仲裁机构的裁量。

两者有一个处理结果的交叉点即“合同解除且免责”。

二、政策调整属于一种不可预见，非当事人主观能决定的客观情况，到底是不可抗力还是情势变更没有定论。

不可抗力指：“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

情势变更指：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。”

从法律定义看，政策调整这种不可预见，非当事人主观能决定的客观情况，到底是不可抗力还是情势变更，学术和实务界都没有定论。

但是对政策调整属于一种不可预见，非当事人主观能决定的客观情况的认定大家还是一致认可的。

这种情况同样在不区分是不可抗力还是情势变更的情况下，同样可以有个共同的处理结果“合同解除且免责”。

三、处理本次政策调整所导致的法律后果要注重两个大局。一是维护广大人民大众的利益为大局，二是不与本次楼市调控新政策导向相左为大局。

房屋买卖对广大人民大众而言都是非常重大的经济交易行为，无论是继续履行合同还是支付违约金，都涉及到重大财产利益，且该类案件有普遍性和规模化的特点，而如果因为政府政策调整的行为而导致人民大众承担违约责任，财产无端遭受重大损失显然是不妥当的。

本次楼市调控新政策导向是“通过提高购房成本，减少购房需求来改变公众的房价预期，从而遏制房价过快上涨”。如果法院大量的维护了合同的有效性，间接支持了高房价，与政策导向相左。

四、处理意见：可以以情势变更作为法律定性，在法院和仲裁阶段当庭促成双方对合同的变更，任何一方不同意变更的，当庭作出与不可抗力相通的法律后果，“合同解除且免责”。

关于合同变更的实质实际上是让政策调整带来的不利后果由买卖合同双方分担；关于合同变更的内容可以是减少价款，可以是开发商借款，可以是延期付款，这需要各方当事人和法官、仲裁员充分发挥智慧；以期做到既符合法律规定，也符合房产新政预期，更有利于保护百姓的利益。