一、取消经济适用房

不可否认，从1997年取消福利分房以来，当时的经济适用房对住房保障起到了相当大的作用。政策出台之初，是鼓励符合条件的家庭购买经济适用房。以杭州为例，那时的经济适用房每平方米2300元，住房补贴每人每平方米享受1200元，如果夫妻两人都享受，当时就可以购买一套经济适用房。经济适用房价格与同地段商品房价格相当，价差很小，买进后又可参照房改房上市交易，所以那时购买经济适用房受到政策鼓励，购买后也没有任何顾虑。随着1999年房地产市场渐入火爆，价格节节攀升，经济适用房与商品房价差越拉越大，购买经济适用房的人群也与日递增，至2003年底，杭州市已发放未摇号选房的准购证近5万张。无奈之下，杭州又重新提高经济适用房申购标准，根据新标准对近5万张准购证进行重新审核。房价飙升，申购从严，买不起或无法改善的夹心人群迅速扩大，种种原因导致社会矛盾也越来越激化。利用经济适用房政策来保障市民的住房需求，显然已无法达到，加上以下几点原因，经济适用房已经成为食之无味、弃之可惜的鸡肋，取消现行的经济适用房将是大势所趋。

1、政策频繁变动，市民无所适从。经济适用房政策从最初到现在已经修改多次，从早先很快可以上市，到5年后可以上市，再到已经满5年，却仍然不让上市，政策充满不确定性，市民买入有风险。政策和政府的操作也充满矛盾，从最初承诺按房改房上市交易并缴纳税费，到收取高比例收益金并缴纳税金，且有些地方收益金还包括了原商品价购买部分，上市就等于白交出一套房，实际扼杀了上市交易。政府回购还要扣除一定年限的折扣，让自愿申请回购之路也成为空谈。对所有权的探讨研究也引起了市民的争议，从最初拥有完全产权，到有限产权，再到共有产权，权益渐渐收缩，市民等于花大钱买小产权房一样，甚至还不如那种感觉来的明确。市民对政策频繁变动产生的不信任感也逐渐增强，对购买经济适用房缺乏信心，导致市民购买欲望消退，弃选比例也在逐年上升。

2、管理跟不上，两头不讨好。政策已经规定经济适用房不得出租或私自转让，但出租和私自转让却十分盛行。2010年北京的媒体调查，大约有20%的经济适用房因各种原因进行了私自出租转让。购买人的实际困难，如地段偏远，工作、交通、上学、医疗等诸多不便，倒逼购房人宁可在市中心另外租间小房，或挤住在原有的小房子内，将经济适用房出租也是无奈之举。经济适用房产权不清，概念模糊，房管部门是否能对拥有全部或部分产权的房屋采取行政强制措施行为，也颇有争议。房管部门对应当回购的房屋又因种种原因无法实行回购，回购政策实际也是只打雷，不下雨。

3、缺乏流动，造成资源浪费。以杭州为例，目前总房源约6万5千余套，每年新增经济适用房50万平方米约7000套。这么大的存量，如果20%进入市场，就是1.3万套以上进入市场，每年估计还可以向市场提供增量房源千套以上，增加市场房源供应量。大禹治水成功的秘诀在于“疏”，而不是“堵”，经济适用房交易宜疏宜管不宜限。限则死，疏则活，管则序。将已有经济适用房存量进入市场，有百利而无一害。首先，经济适用房进入市场，活跃了房地产市场。其次，经济适用房进入市场，必须向地方政府缴纳一定的收益金和税金，有利于地方财政收入。三是，通过市场，居民可以调节改善住房和家庭资产，以及出行、工作、学习、生活便利等。如果不允许进入，则房屋很有可能空置或转向地下市场，政府收益为零，老百姓也无法真正得到改善。长期缺乏流动性，经济适用房资源将造成极大浪费。

二、增供公共租赁房

取消经济适用房，并非缩小保障，而是改变保障方式，将此人群分别纳入公共租赁房和限价商品房予以保障，将经济适用房调整为公共租赁房和限价商品房，并相应扩大公共租赁房保障范围，增加公共租赁房供应，将属于60%以内的中等收入以下的刚需人群也纳入公共租赁房保障范围。公共租赁房保障分为不同保障等级，收取级差租金，不仅确保了应保尽保，同时又能够提高财政收入。收入与保障情况如下表：

公共租赁房要完善租金升级和退出机制，要依法管理。当租房人条件发生变化时，要相应调整其租金等级，使租金与其收益情况想结合。管理部门每几年就要对租房人进行重新审核，并对收入变化达到等级变化的，做出相应租金调整。如果租房人已经达到中高收入的，则要求其在规定时期内推出公租房，转而购买限价商品房或普通商品房，否则将面临处罚。

三、扩大限价商品房受益范围

限价商品房不同城市有不同的受益对象，有的属人才房，有的属商品房，有的是专项房，有的兼而有之，杭州一般为拆迁安置专项房。限价商品房的价格一般为市场商品价的6—8折，实际上这一价格最能为中等收入或中等偏高收入人群所承受。这一刚需人群约占10—15%左右，也应该纳入既不能享受住房保障，又买不起商品房的第二个夹心层。政府应当将限价商品房的受益范围扩大，将部分经济适用房和普通商品房转为限价商品房，解决第二夹心层住房问题。

四、制定“限利”政策，抑制不合理需求

消除房地产暴利根源，遏制高端需求和过度投资、投资性购房，才能最终实现房地产市场稳定。当前，我国住房市场的主要矛盾在于供需总量和结构的双重失衡，在一定时期内对特定地区实行一定形式的“限购”是必要的也是必需的，但从根本上看，政府出台调控房地产政策应从“限利”入手，实现限购目的。

首先，坚持实行差别化的信贷政策和税收政策不动摇，并保持长期稳定。比如，对于普通商品房的首次置业者首付比例为二至三层，实行优惠或基准利率。多套住房贷款首付和利率逐步提高。其次，在商品房发生转让环节实行累进制利得税，消除房地产暴利根源，可以考虑转让房屋按照市场总价划分层次标准，按不同级别征税，在普通住房标准内的唯一住房置换的可以优惠。再者，要减少类住宅规划，增加住宅供应，防止将类住宅当住宅进行投资投机，规避政策。