一、当前房地产业运营中存在的困难

1、销售量价大幅下降，市场交易持续萎缩。

一是受房地产市场调控影响，销售量不可避免大幅度滑落，在杭具有影响力的本土开发企业普遍下降超过40%，产品过量积压导致流动资金极为匮乏。截至今年12月20日，杭州市区可售商品房近8万套，同比增加86.8%，已达到历史最高点，如按预售条件口径，可售量还将进一步增加。

二是在当前形势下，开发企业贯彻调控精神，围绕适应市场需求，竭力控制销售定价，提升产品性价比，新推楼盘价格一般性同比回调20%以上，有的甚至低于成本价出售，开发企业基本无利润可言。

三是即使商品房价格大幅下降，但消费预期依然冷淡，这表明限制性政策已损害到普通购房需求，又因对二手房交易征收高额税，改善性需求也无法实现；银行大幅提高按揭贷款首付款比例和利率，并以购买理财产品等为附加条件，大大增加普通购房者生活成本；政府部门手续繁多、办理期长，为购房者平添负担。以上原因，使得大部分开发企业陷入销售困境。

2、融资负担加重，运营成本高涨。

一是自从国家宏观调控、金融政策紧缩后，开发企业申请银行开发贷款难上加难，即使申请成功，但受贷款指标限制，放款如同挤牙膏。

二是通过其他方式从银行贷款，必须要按相应比例存款或支付高额的顾问费，变相提高融资成本。国家银监会叫停房地产信托融资，又进一步限制融资渠道。

三是因民间融资平台和渠道尚未开放，融资风险及成本高企，开发企业无力承受。房地产开发企业通过先期融资推动运营是正常的也是合理的，但因金融和舆论环境不断恶化，使企业正常经营变得十分艰难。

四是近几年随着物价飞涨，材料、设施、设备供应及劳动力成本不断提高，如建筑熟练工人工资同期上涨超过20%，而且货款、工资必须按时按量支付，否则项目开发就难以为继。

3、资金链条紧绷，形成恶性循环。

一是因销售无法实现、银行贷款难度加大等，大部分开发企业资金链十分紧张，不得不采取延期支付工程款材料款、高利贷融资、转让资产资源等手段维持基本经营，已不会也无力新拍地买地，将造成新的供求不平衡。

二是因资金短缺，许多在建工程被迫停工，开发企业只好“以房抵款”，并影响到施工单位和材料供应商运作资金，出现讨薪、围堵工地等混乱现象。

三是为尽快回笼资金维持生存，有的开发企业对已开盘项目大幅降价，出现老业主打砸售楼部泄愤，引发群体性事件，影响社会稳定。

二、关于促进房地产业健康平稳发展的建议与对策

1、推进政策差别化。根据国家调控精神，结合当地资源和发展水平，制订具有地域特色、符合实际需求的区域性政策，如通过适度减税等方式，维护普通购房者利益；衔接“90/70政策”，对此部分需求适度限购，其他需求则予以放开。参照长沙等国内城市做法，对城市郊区、新城等购房需求不予限制，引导人口有序流动，带动新兴区域发展；如有条件可通过房产税试点松绑限购，但要合理确定税收结构及内容。

2、优化金融信贷。一是协调金融机构，支持房地产开发企业开发贷款、抵押贷款等融资需求，取消不合理的附加性条件，加快审贷进度。提升融资业务咨询，降低企业财务成本；二是提供多渠道融资平台，尽快推进民间融资合法操作；三是支持符合条件购房按揭贷款并及时放款，对首套住房首付比例和利率给予适当优惠，保证二套房按揭贷款，降低普通购房生活成本；四是调整公积金贷款政策，放开利用公积金购买二套住房各项限制，并适当放宽审贷条件。

3、提供税收支持。一是因目前开发企业资金紧张，对应缴的企业所得税等允许延期支付；二是对致力推广绿色、节能建筑的开发企业给予政策激励，如对符合绿色低碳指标的新建小区，实施税收、规费减免等优惠；三是鼓励推广精装修成品房，对精装修部分不计算契税，营业税按优惠政策征收；四是降低二手房交易营业税等税负，减轻购房者生活负担。

4、搭建合作平台。一是推动住房保障向“以货币补贴为主、实物保障为辅”转变，鼓励各级政府团购适当价格、合适地段、合理户型的商品房作为人才专项用房和保障性住房；二是引导国企与民企融合发展，发挥国有企业资本雄厚和民营企业机制灵活的优势，针对经营性房产、商业、工业项目开展对等合作，既缓解民营开发企业资金压力，又探索共同发展新模式。

5、实施分类监管。一是加强房地产市场监测分析，将行业存在的共性问题、困难及意见全面、实时予以反映，并适时对相应政策进行修正；二是简化预售、抵押、购房资格等审核手续，优化办理流程，为开发企业和购房者提供便利公共服务；三是优化商品房预售资金监管，根据企业资质和信用分类指导，给予资质高、信用好的开发企业一定预售资金自由调配权。