一、存在的主要问题

一是物业档次不高。受早些年集体经济实力较弱等客观条件限制，许多集体经济合作社（以下简称经合社）当时建成的物业普遍存在着档次不高、布局不合理、配套不完善等诸多问题。此类物业引进的企业相对低端，不仅带有技术含量低、劳动力密集等明显特征，而且存在着税收贡献小、土地资源利用率低等问题，缺乏高端的、有影响力的总部楼宇经济和现代服务业。

二是创收渠道单一。目前，大多数经合社的收入主要来源于三种模式，即，利用土地资源优势，建成标准厂房对外出租模式、建成商业用房对外出租模式和建成专业市场对外出租（招租）模式。这三种模式均属“坐地收租”模式，虽然为当前集体经济发展带来了可观的租金效益，但是在若干年后可能会受到极大挑战，发展前景不容乐观。

三是管理压力巨大。由于技术含量低、劳动力密集等企业的聚集和各类低端市场的存在，造成外来人员数量的持续攀升，由此带来了治安形势复杂、安全隐患多、卫生状况差等各类社会问题，管理压力巨大。

二、几点建议

针对上述三方面的问题，特建议如下：

一是要加快城中村改造步伐。要增强经合社发展的后劲，必须通过城市有机更新，“破旧立新”，建设多层、高层住宅和商业楼宇，提高土地利用率；通过加快工业企业搬迁，引进金融保险等现代服务业，发展“楼宇经济”，实现“腾龙换鸟”，优化集体经济产业结构，丰富创收渠道。

二是要加大政府公共财政的投入力度。对“撤村建居”社区的小区卫生保洁、治安管理、绿化维护等全部实行政府托管，实现“同城同待遇”，在招商、选商、税收、奖励等方面给予大力扶持，减轻村（社区）管理上的压力，不断增强集体经济发展的后劲。

三是要完善经合社考核激励机制。为充分调动经营者主观能动性，一方面要采取年薪加股权奖励相结合的办法，提高经营者的主观能动性。另一方面，要出台相关文件，进一步理顺经合社与社区的关系，强化经合社的“企业”职能，使经营者不受社区日常事务牵制。