关于重新修订《住宅专项维修资金管理办法》的建议 -中共杭州市委统一战线工作部

   （据农工党杭州市委会反映）住宅维修基金是依据有关法规筹集的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。其本金由售房单位和购房人共同筹集，所有权归交纳人，其利息用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护，利息不足时由产权人分摊。（住宅共用部位包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。）住宅专项维修资金制度是以1998年建设部与财政部印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》为依据设立；2008年2月1日修订的《住宅专项维修资金管理办法》颁布、实施。
    一、存在问题
    1、业主对维修基金不了解。由于政府部门对相关政策宣传不够，极大部分业主对维修基金没有概念，对其使用范围也不清楚。不少居民觉得刚买新房就交若干年后保修期满后才会使用的维修费很不合情理。对同一区块有的住户缴纳有的住户不缴纳该基金很是不满。列支范围内业主未交存维修资金的住宅分摊资金无从下手。
    2、维修基金没有足额归集。维修基金来源于两部分：一部分是售房单位按照一定比例从售房款中提取；另一部分是购房者按购房款2％一3％的比例向售房单位缴交。但是全国各地许多公有住房出售后，未严格按照规定从售房收入中提取一定比例作为维修基金，部分旧房在出售时也未收取业主应缴的维修基金，后期追缴困难重重。而旧房的共用部位、共用设施设备都已老化，亟需维修、更新和改造，维修任务繁重，故修缮与经费问题的矛盾突出。售房单位也有拖欠基金的情况发生。
    3、巨额基金的使用属于小概率事件。尽管全国各地都有不能够足额归集的情况，但是已经归集的基金就是天文数字了。据中国青年报记者查阅公开资料得知，截至2012年年6月30日，北京市累计归集维修资金314.93亿元；上海市累计归集超过290亿元；深圳67亿元、广州58亿元、哈尔滨12亿元、合肥42亿元、长沙80亿元……能够查到公开资料的17个城市的数据总额，已超过1000亿元。截止到2010年12月31日，武汉市累计归集商品房住宅维修资金473086万元，经业主申请使用的资金3572．68万元，仅占累计归集维修资金的0.75％；截至2011年8月，浙江省丽水市归集总额超过1亿元，使用仅20多万元；截至2011年年底，西安市归集了55亿元维修资金，使用仅1386万元；截至2012年1月，天津市归集145.4亿元，使用仅7753.5万元；截至2012年6月，北京全市共有796个小区使用商品住宅专项维修资金2.84亿元；……综上所述，国内大多数城市已使用的维修资金只占归集总额的1%还不到；据权威资料显示，这个比例在全国各大城市均不超过3%。定期利息和购买国债等增值办法还使基金在不断长“胖”，可以推断已使用的维修资金只是仅仅动用了增值部分的极小部分。
    4、维修基金管理不善。现实中还存在不少房地产商将其与房款捆绑收取、延时上缴、将部分资金挪作他用的现象。1999年至2006年6月，广州市该项资金归集额应为37.8亿元，实收14.13亿元，两者差距相当大。此后，福州、深圳等多地也陆续出现维修资金被侵吞的案例。
    5、维修基金使用程序繁琐。由于政府部门严格执法，申请使用这笔资金的程序和审批极为复杂。让人癫狂的流程有九步，步步闹心、揪心，仅需“三分之二的业主签字同意”一项就够让申请者抓狂，可见动用维修基金犹如九天揽月。成功申请维修资金的，从申请维修资金到资金划拨，均在30天以上。
    6、基金增值效益不高。由于法规条款限制，只有定期利息和购买国债的增值收入。如此巨额资金接近“沉睡”状态，真是天大的浪费。

    二、建议重新修订《住宅专项维修资金管理办法》
    1、修改维修基金归集对象。售房单位按照原来制定的比例从售房款中提取方法不变，建议取消购房者按比例缴交维修基金这一条文。这样，维修基金完全可以做到100%足额归集。而且，根据10多年来的经验得出结论，售房单位缴纳基金能够满足需要，没有必要多此一举把业主一起捆绑。
    2、将维修基金余额回归业主。将多年来遵纪守法缴纳住宅维修基金的业主们帐户结存的余额全部退还。利息等收益奉献后作为基金处理。由于各地都依法将维修基金开立专户，并以一个物业管理区域为单位，按每幢住宅立账，每套住宅单元立分户账，所以，余额退回问题应该可以轻松解决。
    3、维修基金管理公开、透明。在如今信息化的时代，务必将维修基金的归集和使用全部上网，供市民随时查阅。依靠群众做好监督，对归集、管理和使用中违法、犯罪的移交司法处理。
    4、大大简化审批、使用程序。由于业主不用缴费，“三分之二的业主签字同意”一项可取消。小额资金由业委会、物业公司两方工作组商定后，自由选定施工队；大额资金由工作组组织招投标，确定预算和具体施工方案，选定施工队。年底向业主公示全年维修基金使用情况。
    5、创新维修基金增值办法。全国多年来数以亿计的维修资金存在政府账户里，没有为群众好好“理财”，浪费的巨大难以估算。切盼今后国家要引导维修基金做好理财增值工作。除《住宅专项维修资金管理办法》规定可以购买国债外，应允许一定比例基金参与各种投资。如通过投资高收益支付股息的股票或合伙投资成长型有前途的企业等。

[执笔：农工党富阳市总支部副主委、富阳市政协委员陆桂云；农工党富阳市总支部副主委、富阳市政协委员成亚群]

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