近几年来，随着“撤村建居”和城市化推进，许多回迁户搬入农转非公寓。居住环境的改变使回迁户生活方式也发生了根本性变化，在新的居住环境中，他们开始了由村民向市民的转变。无论是商品房小区还是回迁小区，大家都有一个共同的居住梦想，那就是人人都住在一个和谐、健康、便捷、融洽的“美丽家园”里，这也是“中国梦”的组成部分。针对回迁户的居住需求，如何做好管理和服务，杭州市这些年来做了很多有益的探索，但我们也看到，农转非安置小区的管理工作在制度层面还有缺失，一定程度上制约了管理服务的提升。日前，《杭州市物业管理条例》的修订引发关注，如何在立法过程中，体现农转非小区的需求，值得我们思索。
一、我市农转非公寓的总体情况
1．我市农转非公寓建设和安置情况。自我市启动撤村建居和城中村改造工作以来，全市已有205个村列入撤村建居改革试点，其中58个村已基本完成整体改造，45个村已列入整治提升计划，其余102个村正在通过城中村改造全面实施农村住房改造建设。截至今年9月，全市已累计开工“农转非”居民拆迁安置房1728万平方米、竣工868万平方米，安置入住面积达630万平方米。全市6城区共有63个农转居公寓小区投入使用，其中江干区19个、上城区6个、下城区6个、拱墅区12个、西湖区16个、之江度假区4个小区。
2．我市农转非公寓小区管理情况。 我市的农转非拆迁安置小区有以下特点：一是地段位置好。例如蒋村、西溪花园位于国家级湿地西溪湿地旁，庆丰回迁安置房在黄龙商务圈旁，安置小区地理位置优势显著。二是出租比例高。“农转非”居民安置公寓基本上按人均50平方米标准安置（独生子女按两人标准计算安置面积），并实行50平方米、80平方米、120平方米、150平方米的标准户型配售，三口之家就可按优惠价格分到2-3套房，除一套自住外，其余大多用于出租，因此“农转非”居民拆迁安置小区出租房比例高也是区别于其它住宅小区的一大特点。
目前，各城区都在努力改善农转非的小区的管理面貌，但依旧存在一些问题，主要原因如下：一是缺乏针对性的法规及政策指导和规范，政策制度不完善。二是对“农转非”安置房的管理问题缺乏认识，小区综合管理机制不到位。三是由于农居拆迁、集中居住的被动性，加上“拆建分”过程中矛盾的积转，以及为追求出租房利益的最大化，导致环境和装修方面的问题屡屡出现。四是物业服务针对性不强，与农转非居民实际需求不适应。
综上原因，要改变现状，在立法层面上，进行相应的研究，出台相应的保障条款，是解决问题的重要途径。目前，部分城区出台了各自的管理办法，但在效力上力度不够，无法协调解决农转非小区管理中所涉及的各项综合性问题。
二、我市对农转非小区管理所做的探索
在实现“美丽家园”的过程中，需要继续不断探索新的方式和方法。农转非小区的居民原先大多是村民，有自己习惯的生活方式。我们选择居住环境、适应居住环境实际上是对生活方式的一种选择和适应。由于农居拆迁、集中居住的被动性，他们需要一段时间来适应这样的选择。因此，这就需要城市的建设和管理者要有更多的耐心和智慧去和他们一起共同完成这个过程。
为了在农转非小区搞好物业服务，实现大家共同的家园梦，我市一直在探索适合农转非小区的管理服务模式。一是开展调查研究。为了摸清情况，找准问题原因，我市就农转非小区的情况作了专题调研，查找并分析了存在的问题和原因，提出了改善的意见。二是提出工作目标。为了提升管理，西湖区明确对农转非拆迁安置小区实施物业管理改善，并列入区级政府的实事项目。提出以“自治管理+专业协助”的物业管理为主要模式，实现 “十个有”的管理目标。远期目标是打造成管理成熟、环境美丽、设施齐全、服务优良的新型农转非居民拆迁安置小区。三是探索政策制度。城区通过调研，研究试行了《 “农转非”居民拆迁安置小区物业管理的工作指导意见》，《农转非居民拆迁安置小区物业管理实施办法》等政策，从落实责任、创新举措、政策保障方面探索并提出了措施。四是创新工作机制。部分城区试行通过采用“个人缴费、村社补助、街道组织、市场运作”的新型准物业管理方式，为现阶段安置小区主要管理模式。同时，为了解决管理难的问题，从物业费的收缴、物业的合理使用、经费的保障等方面创新性地提出了工作思路。
但是，通过探索发现，由于法规政策的不清晰，部分问题一直难以解决。一是小区物业聘用的主体依据不足。按照目前《物业管理条例》的规定，要由小区业主大会决定聘请物业公司。针对农转非小区的实际情况（很多农转非小区居民尚未获得产权证），小区业主大会一时难以成立，由街道和村股份合作社聘用物业，法理依据不足，易产生纠纷。二是物业收费标准政策与实际不符。按照《杭州市物业服务收费管理实施办法》的基本要求，农转非小区收费基本标准原则为高层电梯住宅0.85元/平、多层无电梯住宅0.6元/平（公共能耗另算）。规模较小的小区按此标准，收支无法平衡。三是物业费收缴的政策保障不足。物业费收缴难，操作较好的几个小区实行物业公司直接上门收取和村股份经济合作社协助的方式。不按时缴费的，由经济合作社从股民年底分红全额扣缴。这种方式虽然效果好，但政策法规支持比较难。四是违章处置措施缺失。针对回迁户房屋使用过程中的擅自改变结构、乱搭乱建等情况，执法人员在执法中缺少有效措施和执法依据。
三、推进农转非公寓管理的立法建议
为了进一步改善农转非小区的物业管理，结合我市正在修订的《杭州市物业管理条例》，如何在立法的层面，体现农转非小区的实际需求，提出以下建议。
1．明确基层主体工作职能。在安置房交付后，在业主大会依法成立之前，明确属地街镇和社区对物业管理具有主体和基础作用。对交付使用的“农转非”安置小区，已经组成新社区的，由社区公共服务工作站实行日常归口管理，负责选聘物业企业。未组建新社区的，应由原各村集体经济合作组织统一委托，由街道负责选聘物业企业。民政局会同所属街镇要根据“农转非”居民拆迁安置小区规模，对安置社区进行合并，成立一个或若干个新社区。
2．明确自治管理组织作用。根据“农转非”安置小区实际，产生小区管委会，小区管委会主要履行协助监督的职权。“农转非”安置小区业主由单个经济合作社股民组成的，其小区管委会原则上由经济合作社董事会经股民（代表）大会推选代表组成；由多个经济合作社和非股民组成的，其小区管委会原则上由各经济合作社、非股民按所占比重选派代表组成。相关街镇对小区管委会要加强统一管理。
3．确立社区准物业管理法律地位。按照“因地制宜”的原则，根据“农转非”安置小区实际情况，相关街镇所属经济合作社可自行组建物业公司或与有资质的物业公司合作组建公司作为物业管理实施主体，通过聘用部分专业人员和原村民开展相应服务。
街镇、社区作为合同委托方，负责签订物业管理合同。应确立该合同与一般小区物业合同具有同等的法律效力，确立社区准物业管理法律地位，保障社区准物业管理服务双方的权益。
4．明确物业收费市场化标准。农转非小区按照《杭州市物业服务收费管理实施办法》的基本要求，应明确收费基本标准原则的基础上可按照小区具体情况，由村股份合作社讨论决定，参照市场标准与一般物业管理小区接轨。相关街镇可根据实际制定收费基本标准进行补助。
5．规范物业使用行为。物业使用中应禁止下列行为：（一）损坏房屋承重结构和主体结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋用途、增设卫生间；（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备。（三）践踏、占用绿地、损毁树木、绿化设施；（四）户内分割多套，多户租赁入住；（五）违章搭建；（六）抛、扔、堆放垃圾、杂物；（七）排放有毒、有害和污染环境的物质或产生超出规定标准的噪音；（八）在建筑物、构筑物及其附属物上张贴、涂写、刻画；（九）利用物业从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；（十）法律、法规禁止的其他行为。
对违反禁止行为的，应对每一条有相应罚则和明确的执行部门。回迁户对物业出租的，应事先告知物业管理单位，并按相关房屋出租的规定办理有关手续。
6．探索建立政策措施制度。为了小区集体的整体利益，小区管委会可以以合约的形式，与回迁居民约定相应条款，并收取一定的维保金。维保金在产权过户时一并退还，但亦可作为对违约或损害公共利益的补偿金。在产权办理过户时，小区物业管理单位须逐户上门勘察，查明是否存在违章改变结构、违章搭建等情况。勘察回单作为过户办证的必要资料，报建设单位。
